Consorcios - 5º Edición 2019

Descripción

Cuando se habla de “consorcios de propietarios”, con frecuencia se lo hace para
aludir a controversias o problemas –actuales o futuros– que se suscitan en su funcionamiento.

Muchas veces los medios para resolverlos no son tan dificultosos como parecen, pero la insuficiencia de información adecuada y actualizada genera esa impresión en los involucrados en el tema.

El Código Civil y Comercial de la Nación, que entró en vigencia en 2015, modificó aspectos importantes en la regulación legal de los consorcios, atendió muchas situaciones conflictivas que se presentaban y suministró nuevas herramientas para afrontarlas. Al presente, transcurridos ya cuatro años de vigencia de la nueva legislación, la quinta edición de esta obra recoge e incorpora las experiencias, la jurisprudencia y las interpretaciones que se fueron dando en ese lapso.

En este trabajo, el lenguaje utilizado es preciso pero accesible, pues el propósito de la obra es dar respuestas concretas a las múltiples inquietudes con las que se enfrentan habitualmente los profesionales del derecho, los administradores, los contadores, los licenciados en administración y demás profesionales vinculados a la materia, al tiempo que brinda a los consorcistas una explicación cabal de la legislación vigente.

También se incluyen los contenidos referidos a la normativa, dictada por la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, referida a la regulación de la actividad de los administradores de consorcios (ley 941 y modif. y su decreto reglamentario 551/2010).

Se hallará, además del desarrollo conceptual de cada uno de los temas, la exposición y el análisis de casos concretos, con los que se ilustran y ejemplifican aquéllos.

El trabajo se propone como material de consulta permanente, como así también para que sus lectores encuentren en él un adecuado encuadre jurídico acerca del alcance de sus derechos.

CAPÍTULO IV - LA ADMINISTRACIÓN DEL CONSORCIO
Caducidad del mandato de los administradores designados en los reglamentos................ 75
El plazo de un año de la duración del mandato en la legislación de la Ciudad de Buenos
Aires............................................................................................................................................. 76
Acreditación de la condición de administrador del consorcio............................................... 78
¿Cómo se "pasa" a escritura pública el nombramiento del administrador?......................... 78
¿Cómo se procede si quienes detentan el libro de actas se niegan a presentarlo en la
asamblea?.................................................................................................................................... 78
¿Qué ocurre si la asamblea no reúne la mayoría necesaria para nombrar administrador? .. 79
¿Cómo renunciar a la administración del consorcio sin incurrir en falta o abandono de
las obligaciones?......................................................................................................................... 79
¿Es posible nombrar a un administrador por un plazo determinado?.................................. 81
¿Pueden ser designados administradoras dos personas?, ¿qué efectos tendría ese
nombramiento?.......................................................................................................................... 81
¿Puede el consejo de propietarios ser nombrado administrador del consorcio?................. 82
La idoneidad del administrador................................................................................................ 82
Los conocimientos................................................................................................................ 82
La solvencia económica ....................................................................................................... 84
La confianza .......................................................................................................................... 84
Derechos y obligaciones del administrador ............................................................................ 87
a) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día....................................................... 88
b) Ejecutar las decisiones de la asamblea........................................................................... 88
c) Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la
estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales.............................................. 88
¿Puede omitir el administrador la realización de trabajos de mantenimiento o
reparación en partes comunes por falta de fondos?..................................................... 89
Trabajos de importancia: contratos de locación de obra............................................. 90
¿Cuál sería el primer recaudo que debería sugerir el administrador previo a la
decisión de elegir al contratista? .................................................................................... 90
¿Es suficiente recaudo firmar un presupuesto? ............................................................ 90
¿Puede el administrador firmar pagarés en representación del consorcio?............... 91
Contratación de obras y servicios en la normativa de la ley 941 y sus modificatorias
de la Ciudad de Buenos Aires ......................................................................................... 92
Aparición de filtraciones graves provenientes de un departamento desocupado..... 93
Exigencias administrativas y responsabilidades por su incumplimiento .................. 96
Obligaciones del administrador en la ley local de la Ciudad de Buenos Aires ........... 97
La verificación de instalaciones particulares: un nuevo deber implícito ................... 99
d) Practicarla cuenta de expensas y recaudarlos fondos necesarios para satisfacerlas ..... 100
La obligatoriedad de la cuenta bancaria del consorcio en el ámbito de la Ciudad
de Buenos Aires ............................................................................................................... 100
¿Puede desplazarse la custodia y el manejo de los fondos al consejo de
propietarios?.................................................................................................................... 101
e) Rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del
ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal............................. 102
Acceso a la documentación en la ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires y sus
modificatorias.................................................................................................................. 102
f) Nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea
convocada al efecto .............................................................................................................. 102
consorcios00.qxp:bienespersonales00.qxp 9/13/19 10:21 AM Página IX
CONSORCIOS
X BARTOLOMÉ A. ORFILA
g) Cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y
tributaria................................................................................................................................ 102
h) Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios.................... 102
¿Qué consecuencias trae el eventual incumplimiento por parte del administrador
de la obligación de mantener vigentes los seguros?..................................................... 103
i) Llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de
propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local...... 103
La documentación de las administraciones anteriores ............................................... 107
j) En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar
al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio,
y rendir cuentas documentadas .......................................................................................... 107
k) Notificar a todos los propietarios la existencia de reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio ..................................................................................... 107
l) A pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el
certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia
de la existencia de reclamos administrativos o judiciales................................................. 107
Contenido de la información del certificado de deuda y de créditos del consorcio ... 108
¿Quiénes pueden requerir la expedición del "libre deuda"?........................................ 108
¿Qué recaudos debe adoptar el administrador al expedirlo?....................................... 109
Juicios en trámite en los que el consorcio es actor o demandado............................... 109
Si existe fondo de reserva o similar, ¿cuál es la intervención que le cabe al
administrador en lo referido al traspaso de la parte proporcional del mismo?......... 110
Transmisión de la unidad sin solicitud de "libre de deuda" ........................................ 110
m) Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales ........... 111
¿Puede el administrador designar apoderados? ........................................................... 111
¿Puede el administrador promover cualquier clase de juicios en representación
del consorcio? .................................................................................................................. 112
¿Puede el administrador contestar en nombre del consorcio cualquier clase de
demanda judicial? ........................................................................................................... 115
Consulta ........................................................................................................................... 116
La certificación de las actas de asambleas .................................................................... 118
Si el consorcio no cuenta con un testimonio del reglamento de propiedad
horizontal ni con una copia del plano de mensura, ¿cómo debe proceder el
administrador para obtenerlos?..................................................................................... 118
Remuneración del administrador.................................................................................. 119
La ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires y sus modificatorias..................................... 120
Consulta ........................................................................................................................... 121
Auditorías contables .................................................................................................................. 122
¿Cuál es la actitud más adecuada que debe adoptar el administrador cuando se
decide a contratarla?............................................................................................................. 122
Las auditorías contables y jurídicas en la ley 941 y sus modificatorias de la Ciudad de
Buenos Aires.......................................................................................................................... 125
Remoción del administrador .................................................................................................... 125
¿Quién debe comunicar al administrador su remoción y reemplazo?............................. 125
¿Pueden soslayarse las mayorías reglamentarias necesarias para remover al
administrador, con el argumento de que cuando se lo designó se lo hizo con una
mayoría insuficiente? ........................................................................................................... 126
No obstante no reunirse las mayorías reglamentariamente exigidas, ¿puede removerse
al administrador con causa? ................................................................................................ 126
¿Puede el administrador removido impugnar la validez de la asamblea que decidió
su reemplazo?........................................................................................................................ 128
Y cuando se "falsifica" una asamblea, ¿tampoco puede el administrador hacer nada?.... 129
consorcios00.qxp:bienespersonales00.qxp 9/13/19 10:21 AM Página X
ÍNDICE
ERREIUS - COLECCIÓN PRÁCTICA PROFESIONAL JURÍDICA XI
La duración mínima del mandato en edificios de gran envergadura............................... 129
¿Puede el administrador removido exigir una indemnización?........................................ 130
Rendición de cuentas anual ...................................................................................................... 130
Contenido de la rendición de cuentas ................................................................................ 132
La aprobación tácita de la rendición de cuentas ............................................................... 132
¿Cuáles son los requisitos que debe reunir una impugnación de las cuentas para que
ella sea valedera?................................................................................................................... 133
¿Puede un copropietario, en forma individual, accionar judicialmente para exigir una
rendición de cuentas del administrador o para impugnar las presentadas por éste? .... 134
Rendición de cuentas final y entrega de la administración.................................................... 135
¿Cuál es el plazo dentro del cual debe presentarse la rendición de cuentas final? ......... 135
¿Quién debe recibirla? .......................................................................................................... 136
¿En qué domicilio debe materializarse la entrega?............................................................ 136
¿Qué documentación debe ser entregada?......................................................................... 137
¿Las liquidaciones mensuales suplen la rendición de cuentas? ....................................... 137
¿Puede retirarse la documentación "a revisar"?................................................................. 138
¿Está facultado el nuevo administrador para aceptar la rendición de cuentas y liberar
al administrador saliente?.................................................................................................... 138
¿Está facultado el nuevo administrador para impugnar la rendición de cuentas? ......... 138
La rendición de cuentas judicial ............................................................................................... 139
Cuando el consorcio acciona (juicio de rendición de cuentas)........................................ 139
Cuando el administrador saliente acciona (demanda de aprobación de cuentas) ........ 139
Administrador judicial............................................................................................................... 140
La regulación de la actividad de los administradores de consorcios de la Ciudad de
Buenos Aires ............................................................................................................................... 141
¿Puede ser sancionado por el GCBA el propietario que ejerce como administrador sin
estar matriculado en el Registro de Administradores? ...................................................... 144